【播资讯】苏州楼市：老破小和小高层，哪种房子更值钱？

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

(资料图)

提问：苏叔，你好，科技城有没有总价200万的房呢，另外就是金茂府的人才房，2居97户型的，想听听您的建议，倾向于新房，但也不是必须，还有一个问题，我省外有房，在苏州买是不是首付5成？

苏叔： 你好，苏州目前的政策，如果在省外贷款买房，未还清首付8成，还清首付5成。全款买的话最低3成。金茂府确实有人才房，但申请的条件比较苛刻，单价2.4-2.8万左右，如果考虑200万左右的话，科技城要超预算多一些，现在科技城目前均价在2.8万左右，建议你考虑旁边的科学城板块，总价在200万出头，符合你的需求

提问：苏叔，你好，最近考虑在吴中买改善房，很纠结到底是太湖新城还是吴中城南，太湖新城？太湖现在价格都3+了，感觉也不会降，这两个板块能都帮我分析一下？

苏叔： 你好，吴中的核心板块太湖新城与吴中城南是改善客群纠结选择的两个区域，相比于吴中城南，太湖新城虽然处于发展规划期，配套尚不完善，但已经成为改善客群购买的热点区域，房价突破三万。吴中太湖新城的产业聚集，生态景观资源丰富，政府政策规划区域较大，发展前景广阔。除规划外，太湖新城产业布局完善，大型企业驻入，为板块发展提供动力。就配套而言，太湖新城交通便利，商业配套落地后，将拥有众多大型商业综合体，商业配套完善，而且教育资源配置较高，有政策规划与政府投入，未来教学质量也有保证。 总而言之，吴中太湖新城板块目前虽然许多规划仍在建设，交付楼盘不足，但随着规划建设的实施，人口也会不断流入，板块未来发展潜力较大。苏州投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：本人是外地户口，单身未婚，无房，目前在吴江太湖新城附近上班，工作多年以后手中有一定的积蓄，想在附近购买一套新房，请问吴江太湖新城值得购买吗？有哪些推荐购买的楼盘呢？

苏叔： 你好，吴江太湖新城产业发达，城市界面好，苏州湾规划好，但是距离主城区较远，适合喜欢吴江太湖新城规划和生活工作在附近的人群考虑。板块内有苏州湾实验初级中学、苏州湾小学、南师大附属吴江小学、北外附属苏州湾外国语学校、吴江实验初级中学、吴江实验小学太湖校区、松陵第一中学、吴江中学、震泽中学等。

提问：苏叔，您好，苏州房价均价已经两年没有涨了，为什么呢？

苏叔： 你好，其实原因有很多，但是最主要的就两条。第一个是限价，新房的限价从二零一八年年底一直持续到现在，出现了很多倒挂盘，倒挂板块。随后，为了稳定新房市场，就加大了土地供给多个板块，比如新区浒关、相城中央公园、吴江太湖新城等，供应多了，但需求跟不上。所以的话，新房存量增加更大，所以新房市场就没有上涨的动力，二手房就更不用说了，新房优惠进一步压下了二手房的价格，房东预期与市场价之间存在很大的落差，当然也会有特例，二手房的冷导致了很多置换需求被压制了，手里房子卖不掉，自然也就没钱去买新房了。第二个就是限购，外面的资金和人都进不来，特别是之前有很多上海客户在这里买房，但现在都进不来了。所以怎么可能会涨呢？

提问：苏叔您好，想在苏州买新房，预算在300-350万，请问在苏州怎么买新房？

苏叔： 你好，这个预算在苏州买新房是比较自由的一个总价范围，这个总价段在苏州几个比较优质的板块都可以挑挑了，像园区的胜浦、娄葑、姑苏区的平江新城、吴中的太湖新城，三百万只能是门槛，而三百五十万以内可以选择的面比较大一些。园区还是只能在胜浦和娄葑、来选择，姑苏区的话可以在平江新城和沧浪来选择，只不过350万在这几个板块的选择余地要大一些。新区这个总价段狮山还是买不到，靠近狮山的横塘板块可以够得上，另外科技城、浒关、阳山板块选择面较大。

相城区、吴中区、吴江区基本是可以随便看了。

相城区的高铁新城、中央公园、元和、吴中区的太湖新城、木渎、城南、郭巷以及尹山湖、吴江区的太湖新城都没啥问题，基本可以看看大点的户型了。

如果在这个总桥段首选的话，吴中的太湖新城、平江县城和狮山的横塘，园区的胜浦可以考虑。

提问：苏叔，您好，现在网上很多人说买房能升值的时代过去了，那今年买房到底合适吗？

苏叔： 你好，经过一年的调控，主基调以稳为主,但有一件事就是市场会更细分，更加精细化。不是所有的房子都会升值，也不是所有的房子都会暴跌，地段差，配套差的房子将来一定是不好卖的。好地段儿，好配套的房子，不管是什么时候都算得上是高净值的资产。

对于刚需购房者而言，如果预算资金准备好，买就行了，当然你说在苏州生活压力很大，想回老家买也可以。最后真打算买了，也不要着急,弄清楚自己要买什么样的房子很重要，不要听太多人的建议，尤其是那些没买过房子,多点自己的主观思考。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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